Kepemilikan tanah akan selalu menjadi persoalan hukum yang pelik.
Bahkan, masih banyak masyarakat belum memahami kekuatan hukum dari sejumlah hak atas tanah.
Misalnya, Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM).
Praktisi Hukum asal Solo, Agam Cendekia, menyebut sertifikat hak milik lebih berkekuatan hukum dibandung HGB.
Dikatakannya, SHM tidak memiliki batasan waktu atas kepemilikan tanah.
Sehingga, tanah dengan sertifikat kepemilikan itu bisa dilimpahkan ke pihak lain, seperti warisan.
Sementara HGB mempunyai jangka waktu terbatas dalam memiliki kuasa atas tanah tersebut.
"Hak milik kepemilikannya jelas ya, dalam artian tidak ada batas waktu. Dia mempunyai kekuatan pembuktian yang kuat."
"Kuat ini dalam artian, berbeda dengan status hak atas tanah lainnya.Bisa diturunkan ke ahli waris kita, turun temurun."
"HGB belum tentu bisa wariskan secara turun temurun karena ada batas waktunya," kata Agam dalam program Kacamata Hukum Tribunnews.com, Senin (13/9/2021).
Dalam peraturan UU Pokok Agraria, kata Agam, masa
berlaku izin HGB untuk pertama kali, paling lama 30 tahun.
Agam melanjutkan, ketika masa berlaku kepemilikan HGB habis, seseorang bisa memperpanjang waktunya ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).
"Itu paling lama. Belum tentu dari kantor tanah memberikan izin penggunaan atas tanah itu sesuai dengan yang ada di UU Pokok Agraria."
"Bisa jadi 15 tahun, 20 tahun, bisa jadi 25 itu tergantung kajian dan atau analisis yang dilakukan Kantor Pertanahan," jelas dia.
Selain itu, cakupan lahan yang dikuasai dengan HGB
dan SHM juga berbeda.
Ia menjelaskan, kepemilikan HGB hanya sebatas bangunan yang didirikan saja.
Sedangkan, hak milik tidak hanya sebatas bangunan, tetapi juga kepemilikan tanah tersebut.
"Jadi, sangat jelas posisi yang paling kuat di sini, adalah hak milik," ucap Agam.
Apakah HGB Bisa Diubah ke Sertifikat Hak Milik?
Agam pun juga menjelaskan bahwa HGB dimungkinkan bisa berubah menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).
Hal itu berlaku selama pemilik HGB bisa memenuhi syarat-syarat pendaftaran SHM.
Menurutnya, proses perubahan HGB menjadi SHM sering
dijumpai pada masyarakat yang membeli produk rumah dari perusahaan pengembang.
"Kebanyakan HGB itu adalah produk dari perusahaan pengembang-pengembang, sebenarnya dimungkinkan perubahan hak guna bangunan ke hak milik."
"Prosesnya yang jelas terkait dengan peningkatan hak atas tanah dari HGB ke hak milik, adalah ia harus memiliki bukti adanya bangunan dengan IMB," tutur dia.
Kemudian, pemilik HGB juga perlu melampirkan identitas Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan akta jual beli tanah tersebut.
"Supaya ketika nanti statusnya tanah menjadi hak milik. Akta jual beli bisa dijadikan syarat pendaftaran peningkatan hak atas tanah dari HGB ke hak milik."
"Harus dibuktikan dengan syarat-syarat tersebut," ujar dia.
Sementara, waktu yang dibutuhkan dalam menaikkan status tanah HGB menjadi hak milik ini, bergantung seberapa lama pemilik mampu memenuhi syarat-syarat itu.
"Untuk jangka waktu proses peralihannya itu relatif. Tergantung syarat-syaratnya lengkap atau tidak."
"Kalau lengkap bisa satu-dua bulan. Kalau syaratnya tidak lengkap, pastinya juga bisa panjang," tandasnya.